Жильё является комплексным продуктом, в котором переплетаются социальные, экономические, экологические и этические аспекты. Жилище - это не только место для жизни, оно оказывает существенное влияние на её качество: на психическое и физическое здоровье людей, их экономическую безопасность, возможность трудоустройства, получения образования, транспортную доступность к различным инфраструктурным объектам, определяющим качество района проживания.                           

       Вследствие мирового финансового кризиса проявилась высокая степень неэффективности рыночного механизма в жилищном секторе. Кризис также выявил недостатки системы, базирующейся на институте домовладения.                                                                                В 2006 году Европейская Экономическая Комиссия ООН разработала документ «Рекомендации по социальному жилью». В нём были сформулированы обязанности государства по обеспечению жильём всего населения страны.                                                                Израиль находится в ряду наиболее развитых стран, подписавших «Конвенцию ООН о строительстве социального жилья». В любой стране есть часть населения, которая ни при каких условиях не может приобрести жильё на свободном рынке. Но ведь они тоже её граждане, которые вынуждены жить в съёмном жилье, и никакие дотации государства им не помогут, если законодательно не ограничить аппетиты его владельцев. Люди переезжают из плохих квартир в худшие, и этот процесс не имеет конца. Практически все страны, подписавшие Конвенцию (кроме Израиля), имеют национальные программы строительства низкобюджетного или вообще бесплатного социального жилья. В Израиле рыночная строительная стоимость жилья, включающая стоимость стройматериалов и самого строительства, составляет 40% его общей стоимости (то есть 60% составляет стоимость земли и налоги - это совершенно недопустимая ситуация). Немудрено, что стоимость жилья в Израиле в 2-2,5 раза выше, чем в большинстве европейских стран. Если инновационная разработка, включающая 6 патентов РФ и снижающая строительную стоимость жилья более, чем вдвое, приводит к экономии только 20% стоимости проекта, то очевидно, что пути снижения стоимости жилья следует искать не в его строительной стоимости. Каковы же пути решения проблемы доступного жилья в других странах? Начнём с самого впечатляющего.

                 Социальное жильё в Китае                                                        

                                   В 2011 году нуждающимся в жилье по социальным нормам было предоставлено 10 млн квартир.        1. Привилегия(!) строить социальное жильё предоставляется только проверенным в деле застройщикам. Такие проекты интересны бизнесу    из-за масштабов рынка и доходов от последующего обслуживания комплекса.                                                                             2.Государство обязывает застройщиков передавать в социальную сферу 20% возводимых квартир по специальным ценам (доступное жильё).                                     

      3. С 2011 по 2015 годы по программе «Доступное жильё» построено 36 млн. квартир. В 2011-2013 годах около 20% населения Китая смогли решить жилищную проблему с помощью государства. Масштабы жилищного строительства в Китае -колоссальны. Власти понимают, что реализация программы «Жильё» является залогом социальной и политической стабильности в стране. Дать миллионам граждан КНР жильё - первейшая из задач государства, и решалась она эффективно и быстро в том числе во многом благодаря жёсткой(!) борьбе с коррупцией.                     

     4. В Шанхае, в 2011 году в рамках международной строительной выставки (я читал там лекции по песчаным бетонам) был самый разгар строительства, и по реке Янцзы сплошным потоком шли баржи с песком и щебнем. Причём песок был так отмыт, что песчинки блестели на солнце, а щебень тщательно рассортирован, так что баржа везла строго определённую фракцию. Цементная промышленность Китая выпускала качественный цемент R_ц500 по современным технологиям в количестве более чем в 25 раз превышающим его производство в России. Весь этот гигантский объём использовался для собственного строительства.   В Китае нет частной собственности на землю - земля там не вовлечена в спекулятивный оборот. Землю сдают в аренду под вложенные в неё инвестиции, соответствующие государственным интересам. Размер инвестиций определяет срок, на который земля сдаётся в аренду безвозмездно. Для капитального строительства этот срок 49 лет. Стоимость м² жилья равна среднемесячной зарплате в районе строительства, поэтому в южной части Китая она выше, чем в северной. Объём годового строительства жилья в Китае - один м² на человека. Объём годового производства цемента - 1 тонна на человека. Социальная норма жилья - 30 м², для семьи из трёх человек минимально возможная площадь квартиры 90 м². Ипотека 2-2,5% годовых. Это касается только капитального жилья со сроком службы 50 лет (до первого капремонта). После капремонта аренда земли продлевается ещё на 25 лет. Социально значимые проекты кредитуют только инвестиционные банки. Прибыль в таких банках является «токсичным активом». При её появлении руководство банка может быть очень серьёзно наказано. Показателем успешной работы банка является годовой оборот. Должность сотрудника банка, начиная с начальника регионального отделения -«расстрельная». На таких должностях обычно работают бывшие сотрудники спецслужб.       В результате - Китай с его полуторамиллиардным населением решил (с третьей попытки!) жилищную проблему.                                                                                                          Население Шанхая, расположенного в устье реки Янцзы, насчитывает 80 млн. человек. Шанхай -крупный промышленный, научный, культурный центр. В центре города (при дефиците земли) расположен громадный парк, где представлены все климатические зоны Китая.                                                                                                         

            Социальное жильё в Европе и США    

   Практически в большинстве развитых стран давно поняли, что решить жилищную проблему только рыночными методами невозможно, и что государство не должно извлекать прибыль из своей деятельности в области жилищного строительства. Оно вообще не должно заниматься бизнесом. Нарушение этого правила приводит его к развалу. Вообще жильё - это не товар. Это неотъемлемая жизненная потребность, без удовлетворения которой просто невозможна жизнь. И страны западной Европы ещё в середине              19 века поняли это и пришли к необходимости строительства социального жилья. Действительно, в развитых странах значительная часть существующего жилого фонда - это социальное жильё.        В 2007 году доля социального жилья в жилищном фонде стран составляла: в Израиле 2,5%, Франции 18%, Германии 20%, Великобритании 21%, Австрии 23%, Дании 27%, Голландии 36%. И вряд ли в Голландии 36% населения неимущие, ясно что это, в основном, средний класс, не желающий залезать   в многолетнюю ипотечную кабалу.                           Какие же механизмы используются в этих странах   для реализации программы «Доступное жильё»?                           

        Во-первых, необходимо создать государственную структуру, не ставящую перед собой цели получения прибыли. Необходимо понять, что, используя только рыночные механизмы, проблему нехватки доступного жилья не решить. И что наряду со свободным рынком должно существовать масштабное строительство социального жилья. Каковы механизмы реализации такого строительства?                                                                                 Первая и основная задача - возведение новых единиц жилья по доступным ценам. При строительстве нового жилья определённый (согласованный со строителями) процент жилья продаётся по доступным ценам. Подрядчики стимулируются налоговыми льготами и другими привилегиями. Часть земель под застройку имеет целевое назначение: только для реализации подобных проектов, либо для возведения на них только социального жилья. Общее число квартир, отведённых под доступное жильё, по этим программам составляет от 20 до 30%.                                В Лондоне 30-35% новых квартир застройщики обязаны продавать по доступной цене. Развитое, детально проработанное законодательство гарантирует образование «Общин социально-экономической направленности», то есть заселение жилых кварталов жителями различного социально-экономического статуса. Существуют и просто удивительные проекты: в баскской провинции Испании 65% возводимых квартир должны распродаваться по фиксированной стоимости. В Великобритании, Голландии, некоторых штатах США региональные власти могут самостоятельно определять квоту социального жилья в зависимости от местных условий.              Вторая.  Доступное жильё сразу строится на продажу по сниженным ценам. Здесь заранее определяются критерии для проживания в таких проектах: сниженное налогообложение, стоимость земельного участка частично субсидируется государством, чтобы сделать покупку квартиры реально возможной. Как правило, критерии едины для всех, но в США и Испании правительство (по заявке) разрешает местным органам власти самостоятельно устанавливать их в зависимости от потребности и желания населения. Предпочтение может оказываться молодым парам, инвалидам, многодетным семьям и др.           Третья.  Ликвидация законодательных препон, не позволяющих строительство малогабаритных квартир.  Так, в Израиле местные органы власти, как правило, требуют возведения только крупногабаритных квартир. В Канаде разрешено проектное разделение крупных квартир на более мелкие. Есть и другие легитимные варианты обхода таких законов - строительство жилых подвалов и пристроек к уже существующим зданиям. Так, например, решают эту проблему в Норвегии.                                                                   Государство также может контролировать число доступных квартир на рынке, снижая цены увеличением количества предложений.   

          Четвёртая

Ещё один вариант, позволяющий значительно снизить стоимость строительства: возможность построить дом собственными силами владельца. В предлагаемой автором системе «Термоблок» [1] организация строительства дома бригадой сотрудников предприятия, поставляющего все конструкции дома, производится в следующем порядке (по существу, это вариант российского ДСК):                                           

                   1. Заказчик по каталогу, представленному предприятием с перечнем и характеристиками изделий, выбирает малоэтажный вариант дома.       

            2. Оговариваются особые условия строительства из прилагаемого перечня (например, наличие подвала или сауны).                                                                                                       

     3. После оплаты стоимости материалов полный комплект изделий, включая сухие смеси для кладки блоков, доставляется предприятием на место строительства и разгружается краном.        Из доставленных изделий только две позиции нуждаются в установке краном в процессе строительства - блоки стен подвалов и плиты перекрытий.           

         4. Замена крупногабаритных блоков стен подвалов мелкоштучными сплошными вибропрессованными блоками выполняется предприятием заменой матрицы на вибропрессе, изготавливающем термоблоки.                                                                                                      5. Разработано решение замены плит перекрытий тавровыми железобетонными балками длинной 6,3 м (это - стандартная длина плит перекрытий). Балки весом 72 кг изготавливаются на том же предприятии и устанавливаются вручную полками вниз, образуя потолок комнаты. На полки тавра устанавливаются пустотные вибропрессованные блоки. Перекрытие омоноличивается композицией на основе коллоидно -цементного клея.                            (При реализации программы будут подготовлены инструкции, исключающие ошибки при проведении строительства силами заказчика).

 Хочу закончить это обращение к политикам Израиля выдержкой из блестящей статьи доктора В. Бабака «Жилищная политика Израиля - динамит под безопасность страны» [2].            *Отсутствие должного внимания к проблеме со стороны властей и тем более её игнорирование, которое имеет место на протяжении многих лет, уже нанесло Израилю более чем серьёзный ущерб. Экономия на строительстве социального и льготного жилья является не только аморальной, но и грозит обернуться колоссальным ущербом в том числе и для безопасности страны*.                                                                                                               

    Литература                                                                                                 

      1. Львович К.И. «Термоблок. Система строительства доступного жилья». ГАСИС, М., 2011.        2. В. Бабак «Жилищная политика Израиля-динамит под безопасность страны». Main Texts, 2013.