Вводные замечания
Как правильно заметил автор статьи по аналогичной теме профессор Львович: « жилище является продуктом, в котором переплетаются социальные, экономические, экологические и этические аспекты. Жилище - это не только место для жизни, оно оказывает существенное влияние на её качество: на психическое и физическое здоровье людей, их экономическую безопасность, возможность трудоустройства, получения образования, транспортную доступность к различным инфраструктурным объектам, определяющим качество района проживания.»
Вмешательство властей в решение любой проблемы кроме трёх классических: защита от иностранной агрессии, безопасность внутри страны и правосудие имеет свою цену. Даже в этих вышеперечисленных функциях монополия государства крайне опасна.
При решении проблем образования рано или поздно государственное образование перестаёт учить чему-либо полезному (это сложно делать, зато легко проверить качество работы) и начинает ставить задачи с образованием не связанные, а связанные с промывкой мозгов (рассказы как здорово поменять пол без ведома родителей, как хорош мирный процесс и лично дедушка Рабин и т.п.) – это не сложно и результаты формально незамеряемы – идеальная ситуация для государственного служащего. (подробнее об истории и плодах огосударствления образования см. доклад с обзором литературы)
При решении проблем здравоохранения мы дошли до превращения минздрава в силовое ведомство, которое сажает страну под домашний арест, проверяет наличие маски на улице, где она вредна, а не полезна (если верить ведущим медицинским журналам – подробности). Особенно тут хорош китайский опыт, с запретом выходить в магазин купить продукты и с истреблением домашних животных тех, кого власти решили «сконцентрировать» во временных тюрьмах для изоляции для обеспечения жёсткости карантина.
При решении жилищной проблемы государством хотелось бы напомнить два примера нам всем хорошо известных. Бараки обеспечивали быстрое и надёжное решение такой проблемы при высокой текучести жильцов. Более безобидный пример – то, что мы получим просто сразу по результатам огосударствления жилищного строительства. Надежда Мандельштам перестала подписывать письма в защиту преследуемых, как только получила отдельную квартиру (и её можно понять).
Свободный рынок до вмешательства государства не обеспечивал каждому комфортабельную отдельную квартиру с современными удобствами. Он лишь обеспечивал наилучшее решение по сравнению со всеми имеющимися на данное время иными решениями. Кроме того, гарантии прав частной собственности и отсутствия вмешательства государства привели к становлению стандарта: «мой дом – моя крепость». Принцип, сформулированный юристом Эдвардом Куком в начале XVII века и прославленный сэром Уильямом Питтом фразой, высказанной в ходе дебатов 1763 года о доме английского бедняка: «…ветер может войти, дождь может войти… но король не может». Коммунистическое решение этой проблемы нам всем хорошо известно. Войти в дом кого угодно кроме вождя, может кто угодно, представляющий государство.
Технические проблемы я обсуждать не намерен – это компетенция частных предпринимателей – застройщиков и нанятых ими инженеров. Дело государства здесь – только установить законом и поддерживать стандарт прозрачности: покупатель жилья должен иметь доступ к информации о проекте, о площадке под застройку начиная с геологических и кончая правовыми вопросами (о правах собственности на участок, к примеру). То есть знать точно, что он покупает.
Государство – источник проблем, а не решений
Мы привыкли к тому, что на все, особенно в строительстве должны быть стандарты и естественно государственные. Непонятно, а как строили в свободных странах до того, как государство пришло и навязало силой свои услуги и свои стандарты? Как же в США без госстандартов строили дороги, мосты, небоскрёбы (и «немножко» лучше строили чем в СССР с его стандартами). Государственные стандарты в нормальной стране каковой должен стать Израиль – ненужное дублирование работы частных фирм. Стандарт задают лидеры в отрасли, победители в соревновании за сердца потребителей, те, кто поколениями строят и дома, и репутацию. Если стандарт, выбранный фирмой оказывается недостаточно хорош, она теряет деньги и репутацию. Если построенный по государственным стандартам дом или мост разваливается – кто рискует деньгами и репутацией? Очевидно, не виновники – авторы неудачного стандарта.
Государственные стандарты порождают особый вид социального паразитизма. А именно процедуру согласования проектов, которая удорожает проект, затягивает проект, вносит дополнительные риски и почти ничего не даёт для повышения надёжности построенного по этому проекту – см. выше. Зато создаёт хлебные места для многочисленных бюрократов.
С распространением «государства всеобщей принудительной заботы» согласование проектов стало мировой проблемой. Так проект Doing Business Всемирного банка выделяет в качестве типичной и значимой проблемы получение разрешений на строительство. Правда бюрократы Всемирного банка заметают бОльшую часть проблемы под ковёр оценивая издержки на строительство (получение разрешения) самого примитивного и с относительно мягкими стандартами строительного объекта – нежилого складского здания. Так вот, в Израиле согласовать даже такой примитивный объект занимает более полугода. Когда при серьёзном строительстве, особенно в условиях неурегулированных прав собственности (когда подрядчик не может просто купить у частника участок земли и построить там) на бюрократические процедуры уходят годы, то это одно заставляет закладывать в проект риски, удорожающие его в разы.
Кроме проблем с правами собственности (в Израиле почти всю землю контролирует государство – почти как в красном Китае) важную роль играет проблема зонирования. То есть деятельность муниципальных бюрократов по осложнению жизни строительного бизнеса.
Тут правда есть выход. Если все остальные проблемы упомянутые в этой записке будут решены, то конкуренция за инвестиции, за привлечение в город молодёжи заставит избираемые городские власти оставлять только действительно разумные минимальные требования по зонированию территорий.
Важным источником проблем и рисков при строительстве жилья влияющим на цены является организация финансирования. Государство – и центральные власти и муниципальные вроде бы приходят на помощь, пытаясь облегчить финансовое бремя семей приобретающих жилье. Однако «другой рукой» государство ограничивает доступ к кредитам.
Делает оно это регулируя деятельность банков и иных финансовых институтов. Регулируя весьма жёстко. В частности, ограничивая вход на рынок новых банков, которые могли бы работать с клиентами и в частности, выдавать кредиты под строительство жилья. Кроме того, государственный контроль затрудняет быстрый переток средств в наиболее прибыльные отрасли – из строительства в хайтек, из хайтека – в туризм или обратно в строительство. Это значит, что есть меньше возможностей приумножать капитал. И меньше желания связываться именно с кредитованием строительства жилья.
Кроме того, социальное заботливое государство впервые в истории цивилизованных стран оказалось не в состоянии балансировать доходы и расходы даже в мирное время. Дефицит, а вслед затем и государственный долг мирного времени стимулируют государство обманывать держателей денег, эмитируя все больше денег так, чтобы инфляция размыла долги и иные обязательства государства.
Сталкиваясь с зарегулированным сектором инвестиций и финансов, через которые вкладывать деньги неудобно, а иногда и просто опасно многие надеются спасти сбережения вложив их в строительство жилья или в готовое жилье, которое обычно дорожает и редко дешевеет. Но такое инвестиционно - мотивированное строительство в условиях ограничений строительных площадок также толкает цены на жилье вверх.
Впрочем, и это ещё не все. Те, кто вложили деньги в недвижимость не защищены от того, чтобы «заботливые» и озабоченные всеобщим равенством и «защитой меньшинств» политики и чиновники не позволили милостиво поселиться по соседству с новой квартирой незаконным иммигрантам из стран, где человеческая жизнь не стоит и гроша. Естественно, скоро цены на жилье в районе, где обосновались «несчастные», перефразируя Черчилля – не столько жертвы сколько причины собственных несчастий – круто падают. Человек, надеявшийся на достойный резервный доход, теряет изрядную его часть и изрядную часть рыночной стоимости жилья.
Китайское решение и уроки для нас: «вот и вы рассказывайте»
У китайского строительного бума есть два основных источника. Первый, в условиях коррумпированного государства (сколько не расстреливают – естественно в основном просто своих оппонентов и конкурентов, а не коррупционеров) и зарегулированного рынка у людей не так много средств для долгосрочного сохранения сбережений. Второй - давно опровергнутая кейнсианская идея о том, что любые инвестиции, включая государственные – одинаково эффективны.
Провинциальные и местные наместники коммунистической элиты поощряются на основе достигнутых темпов экономического роста. И тут строительство новых кварталов, а то и колоссальных городов выглядит неплохим решением. Население получает, как ему кажется, гарантированные колоссальными финансовыми резервами правительства облигации под строительство жилья. На самом деле центральное правительство не отвечает по этим облигациям. А власти получают деньги и реализацию проекта, который номинально накручивает темпы экономического роста – вот выполненные работы, вот построенные кварталы. Как правило, у жителей таких кварталов нет того, о чем пишет профессор «возможностей трудоустройства, получения образования». Потому что построен квартал или город ( города -призраки) не для людей – то есть не в ответ на рыночный спрос – на Юге или Юго-Востоке страны, а, зачастую, на Севере, например г. Ордос во «Внутренней Монголии» где нет работы. Нередко такие кварталы, простояв годами незаселенными, проще оказывается снести. И снова строить, и снова рисовать проценты экономического роста.
Проблему международной огласки блестящих успехов правительства в решении жилищной проблемы власти решают классическим образом – нанимают, подкупают, не жалея средств, «прогрессивных» («здравомыслящих») западных журналистов для распространения лжи и клеветы на тех, кто разоблачает китайские власти.
При наличии такой возможности понятно, каков не упомянутый здесь третий источник китайского строительного бума – официальные отчёты и рекламирующие эти отчёты заказные статьи. Конечно, и в Израиле можно попытаться рассказывать о великих успехах строительства где-то там далеко. Но страна маленькая (пока). И, кроме того, выборы никто не отменял. А до выборов такие отчёты и статьи могут быть разоблачены оппозицией.
Вывод
Использование тех или иных технических и организационных решений из Китая, равно как и использование китайской рабочей силы (в частности, вместо арабской), вполне могут оказаться полезными и у нас. Но вот все решения на уровне принципов – игнорирование или ограничение прав частной собственности, вовлечение государства в экономику как регулятора или как инвестора - гарантированно ведут к тяжёлым провалам, за которые придётся расплачиваться поколениями. Я искренне желаю китайцам отказаться от этих порочных принципов, и, конечно, не желаю видеть их действующими в своей стране.
